Conseils pour la location d’appartements en Pologne

CONSEILS POUR LA LOCATION D’APPARTEMENTS EN POLOGNE :

Le recours à un avocat peut bien sûr être très utile pour la rédaction d’un contrat de location.
Qu’il se fasse ou non appuyer par un homme de loi, toute personne en quête d’un appartement à louer doit savoir que :
-  une agence immobilière n’a, en l’absence de dispositions écrites figurant dans un contrat de recherche d’appartement, aucune obligation vis-à-vis de son client sur les caractéristiques de l’appartement qu’elle lui propose. Elle n’est même pas tenue de l’informer sur des vices du logement qu’elle ne pourrait ignorer
-  l’agence immobilière préparant le contrat de location n’a aucune obligation de veiller à ce que ce texte prenne en compte les intérêts le plus vitaux du locataire. Le locataire est seul responsable de ce qu’il signe et ne pourra pas se plaindre d’une absence de conseil ni même d’une retenue d’informations par l’agence
-  Le propriétaire n’a pas l’obligation de préciser dans le contrat les problèmes (fussent-ils majeurs) dont il connaît l’existence dans son appartement. Il pourra ainsi affirmer, en cas de plainte ultérieure (liée par exemple, comme indiqué ci-dessous, au dispositif de « developer’ s standard), avoir informé oralement son locataire ou prétendre que ce dernier ne pouvait ignorer la situation. Les tribunaux ne seront pas tenus de considérer comme une présomption de mauvaise foi le fait que le propriétaire n’ait rien précisé dans le contrat ni le fait qu’il ait loué au prix du marché un appartement affecté d’un vice majeur
-  Il est important de prévoir des clauses de résiliation du bail à tout moment avec des durées de préavis aussi réduites que possible. Si un locataire quittait un appartement sans respecter la date fixée dans le contrat et sans accord de son propriétaire, ce dernier serait en droit de réclamer en justice le règlement du loyer jusqu’au terme fixé dans le contrat (même pour une période de plusieurs années postérieure au départ effectif du locataire)
-  En cas de travaux dans un immeuble, la seule protection contre le bruit est l’interdiction du tapage nocturne. Il en résulte que des travaux majeurs résonnant dans tout un bâtiment peuvent être réalisés 6 jours/7 de 6 heures du matin à 22 heures (ces créneaux horaires ne pourraient être réduits que par une décision de la copropriété). Précisons que s’il s’agit d’un immeuble neuf ou rénové selon le dispositif « developer’s standard »*, des nuisances majeures (liées à l’utilisation de grosses machines, telles que marteaux-piqueurs, scies mécaniques…) peuvent durer des années, sans que personne puisse en prévoir le terme. Comme indiqué ci-dessus, le propriétaire n’a pas l’obligation de préciser ce problème dans le contrat. Il est donc vivement recommandé, en cas de location dans un immeuble neuf ou refait d’inclure dans le contrat une phrase du style « le propriétaire atteste sur l’honneur qu’il ne s’agit pas d’un immeuble construit selon le dispositif du developer’s standard »
-  il faut être très plus méticuleux dans la rédaction de l’état des lieux. Si vous constatiez en France lors du premier jour de votre installation des dégâts remontant de manière évidente à des années, vous pourriez les faire constater par un huissier. Vous n’avez pas cettepossibilité en Pologne où personne n’a compétence pour établir des constats faisant foi devant la justice. Il existe bien des huissiers mais ils n’ont compétence que pour encaisser des sommes non réglées par des débiteurs
-  les questions de répartition des charges entre propriétaires et locataires ne sont codifiées par aucun texte. Un propriétaire pourrait donc, en l’absence de toute disposition dans le contrat, demander à son locataire de régler les charges correspondant à des gros travaux de construction dans l’immeuble
-  en cas de vente de l’appartement à un nouveau propriétaire, le locataire n’a aucun droit au maintien dans les lieux. Le contrat pourrait prévoir que le propriétaire serait tenu en cas de vente à imposer à l’acheteur un droit au maintien du locataire dans les lieux, et aux mêmes conditions (le « simple » droit au maintien dans les lieux n’interdirait nullement au nouveau propriétaire de doubler le montant du loyer)
-  la signature d’un contrat chez un notaire offre de plus grandes garanties. La procédure est toutefois lourde. La lecture de l’acte doit être effectuée par le notaire en polonais, en présence d’un interprète

*Le dispositif de « developer’s standard » autorise les promoteurs immobiliers à vendre des appartements où tous les travaux restent à faire dans des immeubles neufs ou rénovés où seules les parties communes sont achevées. Aucune date limite n’est fixée pour la réalisation de ces travaux (qui, d’après différents spécialistes, durent en moyenne de 4 à 5 ans dans de grands immeubles). Les candidats à la location se rendent ainsi dans un immeuble silencieux lors de leur passage, où tout ce qui est visible (façade, cage d’escalier, ascenseur, jardin, garage, réception où un gardien peut être installé) est achevé et y visitent un appartement complètement aménagé. Ils ne peuvent imaginer que derrière les portes (fermées) des autres appartements se cachent des chantiers potentiels susceptibles de provoquer des nuisances sonores majeures pendant des années.

Dernière modification : 18/05/2015

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